阳光100年内将卖百亿货值回血 业务转型之路不易

  本站上市公司研究院 大眼楼管/肖恩
  本站讯 8月4日,阳光100中国控股有限公司(下称“阳光100”)发布公告表示,将以5.13亿元的价格出售旗下东莞市清园孵化器有限公司的100%股权,即东莞市松山湖的物业开发项目,此前公司表示今年将持续出售100亿元的项目以回笼资金,化解紧张的财务压力,并将战略性地缩减住宅业务,转型和聚焦商业开发。
  松山湖项目开发多年 最终平价出手
  公告称,阳光100间接全资附属公司深圳首佳控股发展有限公司(卖方)与深圳市诚进控股集团有限公司(买方)及东莞市清园孵化器有限公司(目标公司)订立股权转让协议,卖方有条件同意出售而买方已有条件同意购买目标公司100%股权及贷款,现金支付总代价为5.13亿元。
  据悉,东莞清园在2011年便获得了松山湖项目,由广西景祺持股,而阳光100和广西三祺分别持有广西景祺49%和51%的股权。2014年5月,广西三祺将其持有的景祺的51%股权以6.32亿元的代价(股权3.1亿元、债务3.2亿元)悉数转让给阳光100,自此阳光100便拥有了东莞清园的100%股权。大致算,广西景祺的股权估值在6.2亿元,旗下项目包括广西省柳州窑埠项目和东莞松山湖项目,从两个项目的资料对比看,松山湖项目货值占比应该过半。不过根据2014年阳光100相关公告显示,东莞松山项目为多用途商务综合体,规划总建筑面积约为25.83万平方米,该项目於该公告日期尚未作出任何销售。
  截止本次公告,东莞市清园孵化器有限公司的主要资产为位于东莞市松山湖的物业开发项目,面积约为102亩,计容建筑面积约为8.78万平方米,可开发作办公用途。物业开发项目包括六幅土地,目前正处于不同建设阶段。
  值得注意的是,剩余8.78万平方米的计容建筑面积相当于25.83万平方米的三分之一,而东莞清园连续两年亏损,合计亏损近1千万元,截至上年末净资产为1.2亿元,也大致为2014年股权价格的三分之一。
  可见,此次阳光100几乎以平价的方式出售东莞项目,出售事项为公司带来的税前利润仅3万元。出售该项目公司,使得公司提前退出,将回血4.64亿元的现金流,有利于改善本公司的经营性现金流、降低本公司的财务风险。
  阳光100今年将出售100亿货值缓解资金压力
  此前,阳光100分别出售两个项目给融创中国和佳兆业,分别回笼资金13.34亿元、43.97亿元。事实上,在2018年的业绩发布会上,阳光100中国方面就曾表示,2019年将进行优质土地出售以支持公司流动性缺口,此项收入预计将达到几十亿元甚至上百亿元。而到了7月25日,阳光100相关负责人则直接改口表示,今年公司还会继续出售项目,算上前三个项目,全年要出售的项目价值达到确定的百亿元,预计下半年出售项目回笼资金将达到37亿元左右。
  在当前房地产融资环境趋紧的大背景下,众多中小房企接连倒闭,卖地求生的中大型房企也不在少数。而阳光100面临的资金压力一点也不比别人少,今年上半年仅公布一则美元优先票据发行的融资公告,而2亿美元融资成本却高达11.5%。
  但对于阳光100来说,卖地回血百亿资金似乎都不够。截止2018年底,公司账面资金仅有25.89亿元,算上受限制的银行存款19.75亿元,也只有45.64亿元,而短期借款则高达104.2亿元,短期到期债务压力巨大。长期借款也达到192.75亿元,公司近300亿元的长短期债务以及项目的建设安装成本支出等,100亿回款显然还是不够的,仍然需要加大销售回款。
  阳光100的净负债比率由2017年的231.6%上升至更高的261.6%,上升30个百分点,这一水平在房企中属于高杠杆率水平,主要原因为贷款及借款总额增加。2018年,阳光100中国的平均融资成本为9.40%(由借贷利息除于2017和2018年有息负债算算术平均值),与同行业其它企业相比明显偏高。
  今年前七个月,阳光100销售回款仅44.88亿元(其中小股操盘9.78亿元),这与计划全年销售150亿元的目标差距较大,预计今年拿地13亿元,总体处在减少拿地、加速回款的去杠杆过程中,但是在如此财务压力之下,销售回款力度有待加强。
  战略混乱步子迈的太大 不得不收缩回血
  近年来,阳光100的短期偿债压力和杠杆率就没有低过,流动性紧缺的原因则来自于公司近年来的转型。或许是受到香港地产发展轨迹的影响,内房企开始注重商业项目的开发甚至自持,即将到来的存量市场让众房企纷纷学习九龙仓等香港开发商。
  前有龙湖、华润、万达,后有新城、旭辉等,纷纷重仓商业物业,不过自持物业却是把双刃剑,好处是可以增厚公司资产降低融资成本,并有着一定的拿地成本优势。缺点就是自持物业盈利回收周期长,资金压力大容易出现流动性风险。
  2015年,阳光100开始由传统住宅开发商向街区综合体、服务式公寓等转型。财务数字如实地反映了作为资金实力并不雄厚的阳光100在住宅和商业双线作战的过程中,所面临的资金压力。截至上年末,阳光100持有的投资性房地产达到117.07亿元,多年来一直处在上升的趋势之中,占公司总资19%。
  据悉,在2019年中期会议上,阳光100董事长易小迪进行了反思,认为“之前阳光100总是什么都想抓住,既想把新产品做好,又不想放弃传统住宅开发。因此,阳光100必须做出主动选择,下决心转型,把精力放到非住宅产品的运营上来,一定要脱离住宅的主流房地产轨道。”
  不过,阳光100目前的物业管理及酒店经营收入占比仅有5.8%,短期内上市公司的业绩依然需要销售物业来支撑。而截至上年末,阳光100的土储建筑面积为1502万平方米,货值达到2000亿元,尽管公司有较为充足的土地储备支持战略转型,但随着自持物业逐渐增多以及对资金的占用,后续或还有出售项目的需求。
  而对于阳光100来说,计划全面进入商业运营是一方面,而更需要管理层权衡的是,在转型过程中,必须要保证在物业销售贡献业绩明显下滑之前,商业运营收入的业绩占比要能顶上来,这需要管理层的合理拿捏。

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